Registro de la Propiedad, Catastro y realidad física describen un mismo inmueble desde perspectivas diferentes. Sus datos pueden no coincidir sin que ello signifique necesariamente que exista un error.
Registro de la Propiedad: la situación jurídica
El Registro refleja la situación jurídica de la finca y su descripción registral. Entre otros datos, puede recoger la titularidad, la superficie, los linderos, las cargas y los derechos inscritos.
Su función no es describir cada detalle físico actual, sino dar publicidad jurídica a la finca y a los derechos que recaen sobre ella.
Catastro: información administrativa, gráfica y fiscal
Catastro describe el inmueble desde una perspectiva administrativa y fiscal. Puede contener información sobre la parcela, su superficie y geometría, las construcciones, el uso y la referencia catastral.
La descripción catastral sirve para sus propios fines y no sustituye por sí sola a la información registral ni a la comprobación física del inmueble.
Realidad física: lo que realmente existe
La realidad física es la configuración que presenta el inmueble y que puede comprobarse mediante visita, medición y análisis técnico.
Puede comprender las dimensiones reales, la geometría de la parcela, las construcciones existentes, la distribución, los elementos anexos y el uso actual.
¿Dónde pueden aparecer diferencias?
Registro, Catastro y realidad física pueden presentar diferencias sin que ello signifique necesariamente que exista un error.
Las discrepancias pueden afectar a la superficie, los linderos, la geometría de la parcela, las construcciones, el uso o los elementos anexos, como garajes y trasteros.
La cuestión principal no es únicamente detectar que existe una diferencia, sino determinar de dónde procede.
¿Qué hacemos cuando no coincide?
DOCUMENTACIÓN — Revisamos la escritura, la información registral y la documentación catastral disponible.
COMPROBACIÓN — Contrastamos esa información con la realidad física del inmueble mediante las comprobaciones que correspondan.
COMPARACIÓN — Identificamos qué datos no coinciden y cómo se relacionan entre sí.
DIAGNÓSTICO — Analizamos el posible origen de la discrepancia atendiendo a la documentación y a las circunstancias concretas del inmueble.
SOLUCIÓN — Determinamos qué documentación técnica o procedimiento puede corresponder, sin asumir que todas las diferencias se corrigen del mismo modo.
Primero identificar; después, corregir
Primero se identifica la discrepancia. Después se determina cómo corregirla.
No todas las diferencias tienen el mismo origen ni requieren el mismo procedimiento. Según el caso pueden intervenir técnicos, Catastro, Registro, Notaría o el Ayuntamiento dentro de sus respectivas competencias.
Fuentes oficiales
Normativa y registros consultados.
¿Los metros o la descripción de tu inmueble no coinciden?
En ZAFIR analizamos la documentación y la realidad física para determinar dónde está la diferencia y cómo debe abordarse.
Consultar la discrepancia
