ECO/805/2003 · ECM/599/2025
Tasación para garantía hipotecaria
Intervención técnica conforme a la Orden ECO/805/2003, actualizada por la Orden ECM/599/2025, en colaboración con una sociedad de tasación homologada por el Banco de España.
La cuestión de fondo
Antes de calcular, hay que formular bien la pregunta.
La finalidad hipotecaria exige procedimientos, controles y validación propios. Desde el 12 de agosto de 2025, su marco incorpora expresamente el principio de sostenibilidad y el certificado de eficiencia energética como documentación de tasación. ZAFIR participa como colaborador externo dentro de ese circuito, sin presentarse como sociedad de tasación homologada.
Alcance del análisis
Comprobamos lo que condiciona la conclusión.
Inspección, toma de datos y superficies
Revisión registral, catastral, urbanística y jurídica
Eficiencia energética y criterios ESG ambientales
Riesgos climáticos y sostenibilidad con incidencia en valor
Sostenibilidad y valor
La dimensión ambiental ya forma parte del análisis hipotecario.
La ECM/599/2025 actualiza la ECO/805/2003 e incorpora el principio de sostenibilidad. El enfoque ESG —ambiental, social y de gobernanza— se concreta en esta actualización especialmente en su dimensión ambiental, que se considera cuando el mercado reconoce su efecto y el método permite integrarlo.
Eficiencia energética · riesgo ambiental · trazabilidad
Eficiencia energética
La calificación, la demanda, los consumos, las emisiones, la envolvente y las instalaciones aportan información susceptible de influir en la selección y homogeneización de comparables.
Riesgos climáticos
Se contemplan riesgos físicos y de transición, además de la capacidad de adaptación del inmueble, cuando pueden condicionar su comportamiento en el mercado.
Impacto ambiental
Contaminación, agua, residuos, economía circular y biodiversidad se analizan en la medida en que sean relevantes para el activo, su ubicación y su valor.
Trazabilidad técnica
Fuentes, superficies, comparables, ajustes y ponderaciones deben quedar justificados dentro del procedimiento regulado y del control de la sociedad homologada.
Marco vigente desde
12.08.2025
Entrada en vigor de la ECM/599/2025
Fuentes normativas oficiales
La sociedad de tasación integra la información energética en su documentación; no es necesario que sea ella quien emita el certificado.
Certificado energético
Tenerlo no basta: debe estar vigente y registrado.
Para un edificio terminado, la tasación hipotecaria requiere un certificado de eficiencia energética vigente y debidamente registrado. Comprueba su fecha, la calificación obtenida y el justificante de inscripción.
Hasta 10 años
Vigencia máxima general
Hasta 5 años
Vigencia máxima específica
Registro obligatorio
Aporta validez legal al CEE
Guía práctica ZAFIR
Cómo distinguir certificado y etiqueta, comprobar la inscripción en Baleares y localizar la fecha de caducidad aplicable.
Comprueba tu situación
¿En qué estado se encuentra tu certificado?
Está vigente y registrado
Indícalo en la solicitud y continúa con el encargo de tasación hipotecaria.
Continuar con la tasaciónEstá caducado
Debe renovarse y registrarse de nuevo antes de aportarlo como documentación vigente.
Renovar el certificadoLo tengo, pero no sé si está registrado
Comprobamos su situación y, si es necesario, regularizamos la inscripción o la actualización.
Comprobar el certificadoNo lo tengo o no sé si existe
Revisamos el caso, realizamos la visita y nos ocupamos de la certificación y su registro.
Solicitar el certificadoQué recibes
Una tasación emitida y controlada por la sociedad homologada correspondiente, conforme a la ECO/805/2003, su actualización por la ECM/599/2025 y el circuito técnico aplicable.
Documentación inicial
- —Documentación registral y referencia catastral
- —Documentación de proyecto y licencia cuando proceda
- —Certificado de eficiencia energética vigente y debidamente registrado en edificios terminados
- —En proyecto o construcción: certificado energético y copia de la solicitud de inscripción
- —Información solicitada por la sociedad de tasación
Si todavía no dispones de todo, indícalo. Te diremos qué es imprescindible para comenzar.
Preguntas frecuentes
Lo importante, antes de encargar.
¿ZAFIR es una sociedad homologada?+
No. El trabajo con finalidad hipotecaria se canaliza en colaboración con una sociedad de tasación homologada por el Banco de España.
¿Qué normas regulan esta tasación?+
La norma base es la Orden ECO/805/2003. La Orden ECM/599/2025 la actualiza, refuerza la trazabilidad del informe e incorpora el principio de sostenibilidad y nueva documentación energética.
¿Es obligatorio aportar el certificado energético?+
Sí, como parte de la documentación de tasación desde el 12 de agosto de 2025. En un edificio terminado debe aportarse el certificado de eficiencia energética vigente y debidamente registrado; si está caducado, deberá renovarse. En un edificio en proyecto o construcción se aporta el certificado y una copia de la solicitud de inscripción con datos coincidentes.
¿Cómo se incorporan los criterios ESG?+
En este marco regulatorio se atiende especialmente a la dimensión ambiental: eficiencia energética, riesgos climáticos físicos y de transición, adaptación, contaminación, agua, residuos, circularidad y biodiversidad. Su incidencia se integra cuando resulta relevante para el mercado y técnicamente viable para el método aplicado.
¿La acepta cualquier banco?+
La aceptación depende de la sociedad emisora, de la entidad y de las condiciones concretas del encargo.
Antes de iniciar el expediente
¿Necesitas una referencia previa?
La consulta independiente de valor permite estudiar el escenario antes de solicitar financiación. Si después se encarga una tasación hipotecaria, ambos trabajos se separan para preservar la independencia del resultado.