Valoración por tipo de activo
Tasación y valoración de locales comerciales
Valoramos el inmueble comercial atendiendo a su tramo, fachada, configuración, estado, ocupación y mercado específico.
Ámbito de actuación · Illes Balears
La cuestión de fondo
El valor del local no es el valor del negocio.
Una valoración inmobiliaria estudia el espacio físico y los derechos asociados al inmueble. No incorpora automáticamente la marca, la clientela, la facturación, las existencias, la maquinaria ni el fondo de comercio. También distingue entre un local en bruto y uno acondicionado: la inversión realizada puede afectar a su funcionalidad y demanda, pero su coste no se traslada íntegramente al valor de forma automática.
Alcance del análisis
Comprobamos lo que condiciona la conclusión.
Tramo comercial, microlocalización, fachada, visibilidad y acceso
Superficie, relación fachada-fondo, profundidad, altura y niveles
Distribución, estado, acondicionamiento y polivalencia del espacio
Ocupación, contrato, renta contractual, renta de mercado y comparables
Enfoque técnico
Un local se lee desde la calle y desde dentro.
Delimitamos el local y la finalidad, revisamos su documentación, inspeccionamos cuando corresponde y contrastamos posición comercial, funcionalidad y mercado antes de seleccionar el método aplicable.
Tramo y visibilidad
Se estudian el flujo del entorno, la fachada, la exposición, el acceso y la continuidad comercial de la zona.
Geometría útil
Fachada, fondo, altura, niveles, pilares y distribución pueden limitar o ampliar el aprovechamiento real del espacio.
Ocupación y renta
Cuando existe arrendamiento se analizan contrato, renta y condiciones, contrastando comparables de venta o alquiler cuando resultan pertinentes.
Inmueble y actividad
La valoración se refiere al inmueble. Cualquier valoración del negocio o de intangibles exigiría un encargo profesional diferente.
Bruto o acondicionado
Se valoran estado, instalaciones, salida de humos, uso autorizado y costes necesarios cuando afectan a la funcionalidad y demanda, sin equiparar coste de reforma y valor.
Método e informe
Las características del local, la finalidad y la información disponible determinan las comprobaciones, el método o métodos y el alcance del informe.
Qué recibes
Un informe con el alcance adecuado al local, su finalidad y la información disponible, que separa el valor inmobiliario de la actividad y razona la incidencia de su configuración, estado y ocupación.
Documentación habitual
Documentación básica
- —Nota simple o escritura disponible
- —Referencia catastral
- —Planos o croquis con superficies
- —Descripción del estado y uso actual
Adicional según el inmueble y la finalidad
- —Contrato de arrendamiento y relación de rentas
- —Licencia o antecedentes del uso cuando sean relevantes
- —Documentación de obras y acondicionamiento
- —Estatutos o limitaciones comunitarias que afecten al local
Si todavía no dispones de todo, indícalo. Te diremos qué es imprescindible para comenzar.
Ámbito territorial
Baleares, con cada mercado en su contexto.
La estructura comercial y la intensidad de cada tramo varían entre islas y núcleos. El análisis territorial se apoya en el mercado de locales realmente comparable de cada zona.
Preguntas frecuentes
Lo importante, antes de encargar.
¿La valoración incluye el negocio que funciona dentro?+
No de forma automática. El local es un activo inmobiliario; marca, clientela, facturación, existencias y fondo de comercio pertenecen a otro tipo de valoración.
¿Puede valorarse un local alquilado?+
Sí. Deben revisarse el contrato, la renta, la duración, las condiciones y su relación con el mercado, además de las características físicas del local.
¿Cómo se valora un local en bruto?+
Se analiza su configuración, estado, instalaciones disponibles, uso posible y costes necesarios para hacerlo funcional, contrastándolo con locales comparables. El coste de acondicionarlo no se suma ni se descuenta automáticamente del valor.
¿Un sótano o un altillo tienen el mismo valor que la planta principal?+
No necesariamente. Su accesibilidad, altura, uso, legalidad, iluminación y utilidad comercial deben analizarse de forma diferenciada.
¿La salida de humos aumenta siempre el valor?+
No automáticamente. Puede ampliar la funcionalidad y la demanda para determinados usos, pero su incidencia depende del tramo, la configuración, el uso autorizado, el estado de la instalación y el mercado.
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