El valor de un solar depende de su situación real en la fecha de valoración. Antes de elegir un método hay que identificar planeamiento, uso, edificabilidad o aprovechamiento, cargas, desarrollo pendiente y producto inmobiliario posible.
Primero: qué suelo se está valorando
La clasificación o denominación catastral no basta. Deben contrastarse planeamiento vigente, gestión urbanística, urbanización, licencias o antecedentes y cualquier condición que afecte a la materialización del aprovechamiento.
La finalidad también importa. Una valoración de mercado, una tasación hipotecaria y una valoración legal o administrativa pueden aplicar marcos y conceptos distintos.
Cuándo puede utilizarse la comparación
Si existen transacciones u ofertas comparables suficientemente homogéneas, el mercado puede aportar una referencia directa. La selección exige ajustar ubicación, uso, superficie, desarrollo, edificabilidad y demás diferencias relevantes.
Comparar solares solo por precio por metro cuadrado de suelo puede producir conclusiones engañosas cuando su aprovechamiento o sus cargas no son equivalentes.
Qué explica el método residual
El método residual relaciona el valor del suelo con el desarrollo inmobiliario posible. Parte del valor del producto terminado y considera costes, plazos, gastos, financiación, riesgos y margen según el supuesto y el marco aplicable.
El residual estático simplifica el análisis temporal cuando el horizonte lo permite. El residual dinámico ordena cobros y pagos a lo largo del tiempo. Son métodos, no tipos de suelo ni conceptos de valor.
Situación actual e hipótesis de desarrollo
Una hipótesis no convierte el futuro en realidad. Si se analiza un escenario de desarrollo o de inmueble terminado, debe expresarse de forma clara y separarse del estado actual.
El resultado solo es interpretable si también se conocen la fecha, la finalidad, las hipótesis y las limitaciones del análisis.
Fuentes oficiales
Normativa y registros consultados.
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Definimos primero la finalidad, la situación urbanística y el escenario que realmente debe valorarse.
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